In der Regel hat man, gerade in jungen Jahren, noch nicht viel Eigenkapital angespart. So ist ein Grundstück oder Haus nicht komplett bezahlbar. Hier kommt eine Kreditfinanzierung ins Spiel. Der Käufer muss hierbei aber auf einige Punkte achten.
Wie bereits in einem anderen Beitrag geschrieben, hatten wir unsere Kreditfinanzierung für das Grundstück über die Interhyp veranlasst. Freunden haben uns Interhyp empfohlen. Vor unserem Erstgespräch haben wir zunächst eine aktuelle Kostenaufstellung erstellt. So kann man gut einschätzen, wie hoch die spätere Tilgung ungefähr sein soll. Wir haben dabei auch schon spätere Gehaltseinbußen wie z.B. Elternzeit eingerechnet.
- Das Gespräch bei der Interhyp
- Voraussetzungen für die Auszahlung des Kredits
- Kreditfinanzierung für das Haus
Das Gespräch bei der Interhyp
Unser Berater hat bei dem Gespräch zu Beginn alle unsere finanziellen Punkte (Gehalt, Eigenkapital, Kindergeld usw.) aufgenommen und diese Daten anschließend über ein Programm ausgewertet. Hier erhielten wir eine Übersicht, über die Höhe unseres zukünftigen Kreditrahmens. Wir hatten uns aber noch nicht auf eine Hausbaufirma festgelegt. Daher wollten wir zunächst nur das Grundstück finanzieren. Das Gespräch verlief recht zügig. Wir hatten stets das Gefühl, dass uns alles korrekt und verständlich erklärt wurde.
Vorsicht: Bei der Kreditfinanzierung nicht in ein Abhängigkeitsverhältnis rutschen
Wenn zunächst nur das Grundstück finanziert werden soll und erst später der Neubau, dann sollte der Kreditnehmer ein variables Darlehen für das Grundstück wählen. Der Prozentsatz ist hier höher und kann sich jedes halbe Jahr ändern. Alle Banken bieten auch nicht ein variables Darlehen an. Aber er bietet den Vorteil, dass der Kredit mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist beendet werden kann.Wird das Grundstück hingegen von Anfang an über ein Annuitätendarlehen finanziert, kann es passieren, dass man in ein sogenanntes Abhängigkeitsverhältnis rutscht. Hierbei wird der Grundbucheintrag zum Problem. Die erste finanzierende Bank wird an erster Stelle eingetragen. Nun soll für den Hausbau ein weiteres Darlehen bei einer günstigeren Bank aufgenommen werden. Die zweite Bank wird im Grundbuch hinter der ersten Bank eingetragen. Und da ist das Problem.
Aus irgendeinem Grund können die Kredite später nicht mehr bezahlt werden. Die erste Bank erhält nun das Recht auf Pfändung. Da sie zu erst im Grundbuch steht. Die zweite Bank könnte also im schlimmsten Fall „leer ausgehen“. Die zweite Bank trägt also ein höheres Risiko und verlangt daher höhere Zinsen für das Darlehn.
ie erste Bank weiß natürlich von dieser Abhängigkeit. Daher wird diese für das zweite Darlehn auch wiederum höhere Zinsen verlangen. Aufgrund der langen Zinsbindung kann man dieses erste Darlehen aber nicht ohne weiteres kündigen.
Zu beachten ist, falls Grundstück und Hausbau getrennt finanziert werden, auch doppelte Kosten für Notar und Grundbucheintrag anfallen.
Voraussetzungen für die Auszahlung des Kredits
Schnell hatten wir einen Anbieter für unsere Grundstücksfinanzierung gefunden. Unser Berater hat zunächst unsere Daten an die Finanzierungsbank weitergeleitet. Die Bank hat uns dann den Finanzierungsvertrag zugeschickt. Zuvor mussten wir einige Nachweise erbringen, damit der Kredit ausgezahlt wird, z.B.:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Nachweis der rangrichtigen Eintragung der Kreditbank
- notariell beurkundeter Kaufvertrag
- Bestätigung des Notars über die Kaufpreisfälligkeit
- Nachweis über eingesetztes Eigenkapital
Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird auch der Kredit ausgezahlt. Daher empfiehlt es sich parallel zum Abschluss der Kreditfinanzierung auch gleichzeitig einen Notartermin zu veranlassen. Nach einigen Wochen hatten wir alle Unterlagen zusammen und konnten die Bank anweisen, den restlichen Betrag an die Verkäufer auszuzahlen.
Kreditfinanzierung für das Haus
Nachdem das Grundstück auf uns umgeschrieben wurde und wir auch eine Hausbaufirma gefunden hatten, hieß es ein neues Darlehen für den Hausbau aufzunehmen. Beraten hat uns dabei wieder die Firma Interhyp. Unser Berater hatte noch alle Daten vorliegen und konnte uns somit schnell eine passende Bank empfehlen.
Dabei handelte es sich nicht um die gleiche Bank wie für das Grundstück. Somit muss der zweite Kredit den ersten Kredit ablösen. Glücklicherweise lief das größtenteils automatisch. Wir mussten lediglich einen erneuten Notartermin vereinbaren, um eine neue Grundschuld einzutragen. Hierbei tritt die erste Bank ihre Grundschuld an die zweite Bank ab. Somit auch den Rang im Grundbuch. Die zweite Bank überweist den offenen Betrag aus dem Grundstückskauf an die erste Bank. Diese wird aus dem Grundbuch gelöscht. Zum Ende steht dann wiederum nur noch eine Bank im Grundbuch.